Close

AJUTS ALS ARRENDAMENTS EN TEMPS DE CORONAVIRUS

En les següents línies us farem cinc cèntims de les mesures aprovades pel Govern espanyol per fer front als efectes negatius en l’àmbit social i econòmic, derivats del Covid-19 i les situacions creades o derivades d’aquesta pandèmia en l’àmbit dels arrendaments de finques urbanes.

Les mesures que inicialment es van aprovar afectaven únicament als arrendaments d’habitatges (Real Decreto-ley 11/2020). Posteriorment, a través del Real Decreto-ley 15/2020 s’han aprovat mesures destinades als arrendaments per a ús diferent a l’habitatge (locals comercials, oficines, etc.) així com als arrendaments d’indústria. 

En que consisteixen aquestes mesures urgents?

Es concreten en tres àmbits: moratòries en el pagament dels rebuts de la renda arrendatícia (aplicable tant als arrendaments d’habitatges com als arrendaments per a ús diferent), Suspensió de desnonaments i llançaments derivats de processos judicials de desnonament i prorroga extraordinària de determinats contractes de lloguer (aquests dues últimes mesures només son aplicables als arrendaments d’habitatges).

Val la pena destacar que en cap cas, aquestes mesures suposen la obligació de condonar deutes derivats de les rendes a pagar pels arrendataris, llevat que existeixi acord entre les parts o l’arrendador ho decideixi voluntàriament.

Les moratòries en el pagament de la renda arrendatícia: condicions d’aplicació forçosa.

Les moratòries o ajornaments en el pagament de la renda s’aplicaran forçosament en funció de la condició que ostentin l’arrendador (propietari o titular de l’immoble) i l’arrendatari (inquilí).

Per a que sigui aplicada de forma forçosa la moratòria, l’arrendador haurà de ser una empresa o entitat pública d’habitatge o be tractar-se d’un “gran tenidor”, entenent com a tal aquella persona física o jurídica que sigui titular de mes de 10 immobles urbans (excloent garatges i trasters) o d’una superfície construïda de mes de 1.500 m2.

En quan a l’arrendatari haurà de reunir uns requisits que dependran de si l’arrendament es d’habitatge o d’ús diferent. 

En el primer cas, s’haurà de complir amb l’establert pel real Decreto-ley 11/2020 per al compliment de les condicions que indiquin la situació de vulnerabilitat de l’inquilí. 

En el segon cas, es tractarà d’autònoms i Pymes, que hauran d’acreditar la seva condició com a tal, a mes a mes de la suspensió de la seva activitat com a conseqüència de l’entrada en vigor del Decret d’alarma o ordres dictades per les autoritats competents i d’una reducció important en la seva facturació.

Moratòria en el pagament de la renda arrendatícia.

En els arrendaments d’habitatges en els que es compleixin les condicions subjectives explicades en l’apartat anterior, i un cop sol·licitada la moratòria per l’inquilí, l’arrendador pot optar entre dues alternatives:

  • Reduir un 50% l’import dels rebuts de lloguer que se generin durant l’estat d’alarma i els mesos següents de ser necessari, amb un límit de 4 mensualitats, o be,
  • Aplicar una moratòria en el pagament de la renda que afectarà al període de temps descrit en el punt anterior. Aquesta renda s’ajornarà mitjançant el fraccionament de les quotes durant al menys tres anys, sense que sigui aplicable cap penalització ni interès, si bé el fraccionament s’haurà de dur a terme sense que se superi el termini de vigència del contracte o les seves prorrogues.

En els arrendaments per a ús diferent al d’habitatge, es preveu únicament una moratòria igual a la prevista en els arrendaments d’habitatge, però amb un fraccionament de la renda deguda en quotes que s’hauran de retornar en el termini de dos anys, sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament o de les seves prorrogues.

La moratòria no s’aplica de forma automàtica a tots els contractes d’arrendament.

L’aplicació de la moratòria haurà de ser sol·licitada per l’inquilí a l’arrendador en el termini d’un mes des de l’entrada en vigor del Real Decreto-ley corresponent.

Amb la sol·licitud s’hauran d’acompanyar els documents previstos a la norma i que acreditin el compliment dels requisits, ja sigui per la consideració de la situació de vulnerabilitat en els arrendaments d’habitatges, ja sigui per l’acreditació de l’afectació a l’activitat econòmica que es desenvolupa en l’immoble arrendat.

Responsabilitat dels inquilins que s’hagin beneficiat de l’ajornament en el pagament de la renda sense reunir els requisits demanats.

La conseqüència de l’aplicació indeguda de l’ajornament en el pagament de la renda per incompliment per part de l’inquilí dels requisits necessaris per a que sigui aplicable, serà la de respondre pels danys i perjudicis així com per totes les despeses generades per l’aplicació de les mesures excepcionals, sempre sense perjudici de les responsabilitats en un altre ordre a que la seva conducta pogués donar lloc.

Arrendadors persones físiques que no tenen la consideració de “gran tenidor”.

En el cas de que els arrendadors siguin persones físiques titulars de 10 immobles o menys o d’una superfície no superior a 1.500 m2 construïts, l’aplicació de la moratòria es voluntària.

En aquests cassos, si l’inquilí d’un habitatge ho sol·licita i l’arrendador si nega o no s’arriba a un acord entre les parts, la moratòria no serà d’obligat compliment, tot i que els inquilins podran accedir als ajuts transitoris de finançament previstos en la norma.

En el cas d’arrendaments per a ús diferent al d’habitatge i sempre que l’aplicació de la moratòria no fos obligatòria, les parts poden acordar disposar lliurement de la fiança legal dipositada per l’arrendatari en el moment en que es va atorgar el contracte, per atendre al pagament total o parcial d’alguna o algunes de les mensualitats dels rebuts de la renda, restant obligat l’inquilí a reposar l’import de la fiança o del que s’ha disposat en el termini d’un any des de l’acord entre les parts.

Altres mesures: suspensió de desnonaments i llançaments i prorroga extraordinària d’alguns contractes de lloguer.

El Real Decreto-ley 11/2020 també determina la suspensió dels desnonaments i llançaments dels inquilins en situació de vulnerabilitat que hagin estat demandats judicialment per impagament de renda o finalització de contracte, sempre que la data del llançament no hagi estat fixada abans de l’entrada en vigor del Decreto-Ley.

El límit màxim de suspensió del desnonament serà de 6 mesos des de l’entrada en vigor del Decreto-Ley (entra en vigor el dia 2 d’abril de 2020).

A mes a mes, també es preveu que si en el període que va des de l’entrada en vigor del Decreto-Ley, fins als dos mesos des de la fi de l’estat d’alarma, finalitza un contracte de lloguer o una de les seves prorrogues, el contracte es podrà prorrogar fins a 6 mesos com a màxim, sempre que l’arrendador en doni el seu consentiment.