10 COSES QUE POTSER NO SABIES SOBRE ARRENDAMENTS URBANS

L’arrendament de finques urbanes és un dels negocis jurídics mes habituals al nostre país, però alhora la seva regulació es bastant desconeguda, be per una inacabable sèrie de modificacions de les lleis que els regulen, be per altres motius. A continuació t’explico breument 10 coses que potser no coneixes d’aquest contracte:

1. No tot arrendament de finca urbana es regula a la LAU (Llei arrendaments urbans).

D’una banda, la pròpia LAU n’ exclou uns tipus determinats de finques urbanes com els habitatges dels porters o guardes, els universitaris, i d’altres. D’altra banda la regulació de l’arrendament de les places d’aparcament l’has de buscar al Codigo civil espanyol i els arrendaments turístics es regulen per la normativa de cada comunitat autònoma (a Catalunya, Decret de la Generalitat 159/2012).

2. LAU: diverses modificacions, diversa regulació.

L’originària Llei d’arrendaments urbans de 1964 fou modificada per l’anomenada nova LAU l’any 1994 i, des d’aleshores, hi han hagut diverses modificacions de la llei, pel que, si vols revisar la legalitat d’alguna clàusula del teu contracte hauràs d’acudir en primer lloc a la normativa que es trobava vigent en el moment de la seva signatura.

3. Arrendaments d’habitatge i per a l’ús diferent de l’habitatge.

La LAU estableix dos tipus de regulacions ben diferenciades: els arrendaments per a ús d’habitatge regulen els arrendaments de la residencia habitual, mentre que els d’ús diferent a l’habitatge regulen bàsicament els arrendaments de locals, oficines i habitatges de temporada. I, Atenció!! La regulació és molt diferent, doncs mentre en els arrendaments per a ús d’habitatge, la pròpia llei estableix un ampli ventall de normes imperatives d’obligat compliment, en els arrendaments per a ús diferent el que prima es la voluntat de les parts, essent aplicable la LAU només per aquelles qüestions que les parts no hagin regulat en el seu contracte.

4. On ha d’anar a parar la fiança que diposita l’arrendatari (inquilí)?

La norma estableix que en el moment de la celebració del contracte, els arrendataris han de prestar una fiança en metàl·lic equivalent a una mensualitat de renda en els arrendaments d’habitatges i dues mensualitats en arrendaments per a ús diferent. Però al marge d’aquesta obligació, moltes comunitats autònomes han establert l’obligació de dipositar l’import de la fiança en algun organisme competent en matèria d’habitatge. A Catalunya, s’ha de dipositar a l’ INCASOL (Institut català del sol) i el dipòsit es pot fer emplenant un formulari “on line” i dipositant els diners en alguna de les entitats bancàries que tenen conveni amb la Generalitat de Catalunya.

5. Els arrendaments tributen per l’Impost de Transmissions patrimonials (ITP).

Tot i que la darrera modificació de la LAU ha establert que els arrendaments d’habitatges estan exempts de tributació per aquest impost, aquesta exempció no afecta als arrendaments per a ús diferent (Locals, oficines, etc.) El tipus impositiu es actualment a Catalunya del 0,5% sobre la quantitat total de renda que s’hagi de pagar durant la vigència del contracte i tant si cal pagar (locals, oficines, etc.) com si no (habitatges) s’ha de presentar la declaració de l’impost amb la copia del contracte. L’obligat a pagar es l’inquilí però la norma estableix que l’arrendador serà responsable subsidiari si ha cobrat el lloguer sense exigir de l’inquilí l’acreditació d’haver pagat l’impost.

6. Que passa si em separo o divorcio i el contracte anava a nom del meu marit/muller?

En cas de nul·litat, separació o divorci de l’arrendatari, el cònjuge d’aquest i que no tingui també la consideració d’arrendatari (no figuri en el contracte) podrà continuar en l’ús de l’habitatge quan aquest ús li sigui atribuït d’acord al que disposi la legislació civil aplicable (dret de família). El contracte però tindrà la durada prevista inicialment.

7. Arrendador persona física o persona jurídica.

La darrera modificació de la llei, fa una referència expressa a determinats supòsits en que l’arrendador es una persona jurídica (empresa o similar). Així, la durada mínima d’un contracte d’arrendament d’habitatge serà de 5 anys si l’arrendador es una persona física però de 7 anys si es una persona jurídica. Un altra particularitat es dona per exemple, en l’establiment de l’obligació per part de l’arrendador persona jurídica de fer-se càrrec del pagament de les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte.

8. Que succeeix en cas d’alienació (transmissió) de la finca arrendada?

Tot i que la regulació d’aquest tema ha anat variant al llarg de les diferents modificacions de la LAU, amb la versió actualment vigent, en cas de transmissió de l’habitatge arrendat, el nou adquirent està obligat a respectar les condicions del contracte, el que vol dir que l’arrendatari podrà romandre en el pis com a mínim fins als 5 anys (o 7 si l’arrendador es persona jurídica) de durada del contracte o fins a la durada inicialment pactada si fos superior a 5 o 7 anys, llevat de casos molt especials. Pel que fa a la transmissió de finques per a ús diferent al d’ habitatge que hagin estat arrendades, s’haurà d’estar al que es va pactar al contracte.

9. I si l’arrendador te la consideració de gran tenidor?

D’acord a la normativa vigent en algunes comunitats autònomes, com la llei de l’habitatge de Catalunya, els arrendadors (persones jurídiques com bancs, fons d’inversió, etc.) que disposen d’una gran quantitat d’habitatges tenen la consideració de grans tenidors, el que, entre altres qüestions limita les seves possibilitats de desnonar determinats inquilins en cas d’impagament o finalització del contracte, havent d’oferir-los un lloguer social. Recentment un Decret de la Generalitat ha ampliat el concepte de gran tenidor a aquelles persones físiques que ostentin la titularitat de mes de 15 habitatges, mesura que ha estat objecte de gran polèmica.

10. Es possible actualitzar la renda en aquells contractes d’arrendament duts a terme amb anterioritat a la LAU de 1994?

La resposta es afirmativa. La pròpia LAU preveu en les seves disposicions transitòries els supòsits en que es possible una actualització de la renda, els límits i els imports màxims, així com el temps durant el que es podrà aplicar l’actualització. Però atenció, cal estudiar amb detall aquestes disposicions atès que son complexes i poden donar lloc a interpretacions errònies.