ARRENDAMENTS URBANS A CATALUNYA: UN AUTÈNTIC MALSON

Una recent sentencia del Tribunal Constitucional declara inconstitucional la major part dels articles de la Llei Catalana 11/2020, que establia límits als preus de lloguer d’habitatges.

Ha tornat a passar. Una vegada mes s’han introduït canvis substancials en els contractes de lloguer d’habitatges a Catalunya, aquesta vegada propiciats per una sentència del Tribunal Constitucional de març de 2022, que declara inconstitucionals una bona part dels preceptes de la Llei Catalana 11/2020, per entendre que envaeixen competències de l’estat.

Quin es el problema dels contractes d’arrendament a Catalunya?

La primera pregunta que sempre ens fan els propietaris de finques que es posen en arrendament a Catalunya es invariablement quina regulació afectarà al nou contracte que signin. I no es per menys. Després de la Llei estatal d’arrendaments urbans 29/1994 que venia a posar fi a l’antiga Llei de 1964, s’han produït en aquesta norma mes de 10 modificacions al llarg dels anys, algunes de les quals han afectat a qüestions tan importants com la durada mínima del contracte.

Per acabar de reblar el clau, el Parlament de Catalunya va promulgar la Llei 11/2020 al mes de setembre de 2020, per la que introduïa importants canvis en els arrendaments a Catalunya, singularment, l’establiment d’un límit a l’import de la renda que es podia percebre.

Malauradament, no vàrem ser pocs els operadors jurídics que ens vàrem adonar que aquesta norma tenia molt números per ser declarada inconstitucional per invasió de competències de l’estat, com al final ha estat.

Però, quins límits i modificacions establia aquesta norma catalana?

En primer lloc i mes important, la Llei limitava el preu de lloguer dels habitatges, de manera que en els nous contractes signats a partir de l’entrada en vigor de la norma, el preu màxim de l’arrendament quedava establert, be per un índex de referència publicat per l’Agència de l’habitatge de Catalunya, be per la renda que es venia percebent en l’anterior contracte d’arrendament (amb possibilitat d’una mínima actualització).

Tot i que l’articulat de la norma estableix certament alguns límits i excepcions a la limitació del preu de l’arrendament, el cert es que aquesta s’ha hagut d’aplicar a la gran majoria dels contractes de lloguer que s’han signat a Catalunya, establint a més l’obligació de comunicar a l’arrendatari l’índex de referència o la renda que s’aplicava a l’anterior contracte.

De fet, inclús la redacció dels mateixos contractes d’arrendament s’ha hagut de variar substancialment per incloure les informacions i límits que determinava la llei.

Perquè es declara la inconstitucionalitat de la major dels articles importants de la llei?

El Tribunal Constitucional considera que la norma presenta invasió de competències de l’Estat, doncs els articles declarats inconstitucionals contradiuen el que disposa la Llei estatal d’arrendaments Urbans.

El cert es que la pròpia llei catalana ha suscitat fins al dia d’avui importants debats entre els promotors de la norma i aquells als que ha afectat la regulació. El tema ha alimentat clarament el debat polític i continua fent-ho.

Sense voler entrar en posicionaments polítics, jurídicament crec que el mes encertat hagués estat que el Parlament de Catalunya hagués promulgat una llei pròpia d’arrendaments urbans, regulant-los de la mateixa manera que ha fet amb els arrendaments rústics, per entendre que la legislació civil entra dins el seu àmbit competencial.

Sigui com sigui, una vegada mes, caldrà modificar els contractes d’arrendament (no tots, doncs la sentència estableix que la declaració d’inconstitucionalitat afectarà als nous contractes que se signin a partir de la publicació d’aquesta al BOE) i novament ens trobarem amb una multitud injustificable de supòsits atès la gran quantitat de regulacions dels arrendaments urbans, el que converteix aquesta matèria en una autèntic malson, fins i tot per aquells que ens hi dediquem.